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マンション経営には多くのメリットがある一方、不動産特有のリスクもあります。投資にリスクはつきものですが、大切なのはリスクを回避しようとするのではなく、管理することです。あらかじめ手を打つことでリスクはリスクでなくなります。
大松アセットマネジメントでは、お客様に安全かつ確実性の高いマンション経営をいただけるよう、経営にともなうリスクについても十分にご理解をいただいております。 |
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サラリーマンでもマンション経営できる？ |
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むしろ、サラリーマンの方こそマンション経営に向いています。不動産投資は銀行などで資金を借りて行うことが一般的なため、定期収入のある方のほうがローンを組みやすいためです。信頼できる業者をパートナーに選べば、入居者募集や賃料回収などのオーナー業務も負担はありません。そのため、遠隔地にお住まいでも不動産投資は可能なのです。
今では、公務員やサラリーマンの方が主流です。 |
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空室や家賃の滞納が続いたらどうなるの？ |
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空室に対する最良のリスクヘッジは、立地条件の良い物件に投資することです。
利便性の良い駅で徒歩圏内の単身者向けマンションであれば、賃貸需要が高く稼働率が90％に達している状況なので、まず長期間空室になることはありません。家賃滞納については管理会社に管理を委託することにより、毎月の家賃は期日に受け取ることができ、マンション経営に付随する契約書作成等の面倒な手続きは一切はぶく事ができます。
また、「保証システム」をつけることにより、空室期間中であっても家賃収入が保証されます。 |
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建物が老朽化したら？ |
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| 管理やメンテナンスは、資産価値を維持するためにも欠かせません。一般的に建物の修繕費は、一時期に大きな負担がかかることのないよう、毎月、一定額を積み立てていきます。また、住戸内については、設備の取り替えも含め、長期の修繕計画を立てるようにしましょう。メンテナンスをしっかり行えば、入居者のつく可能性は高まるため、家賃を値下げする必要もありません。 |
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マンションの寿命ってどのくらい？ |
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| 通常、コンクリートが中性化する速度は30年かかると言われており、昭和55年以降の建物であれば、建築基準法によってコンクリートの厚さは3cm以上と規程されているので、理論的にはマンションの寿命は90年となります。 |
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確定申告はどうなりますか？ |
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| マンション経営は、「売る」「買う」「貸す」など、どんなときにも税金がついてまわります。それだけにきちんと対策を講じる必要がありますが、税金をプランニングできればコスト削減にもつながります。まずは、「取得時」「賃貸中」「売却時」の3つに大別して、マンション経営に関わる税金を理解しましょう。 |
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| 取得時 |
（1）不動産取得税（2）登録免許税（3）印紙税（4）消費税
（5）特別土地保有税（取得分）（6）建物の新増設にかかる事業所税 |
| 賃貸中 |
（1）所得税（2）住民税（3）固定資産税
（4）都市計画税（5）個人事業税（10室以上の場合） |
| 売却時 |
（1）所得税（2）住民税 |
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| ※確定申告は当社担当窓口によりスムーズに還付金を受け取れるよう、手配させていただきます。 |
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不動産価格が低迷する不安、流動性に対する不安は？ |
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| マンションの価格構成は、土地の占める割合が大きくなっていますが（土地7：建物3）、都内の地価は底打ちからやや上がり始めた状態。今がマンションの買い時と言われるのはそのためであり、急激に景気が悪化しない限り、現在の時価より下回ることはないと考えられています。また、事業用マンションは入居者がついたまま売却できるため、3ヶ月〜半年の期間でほぼ売却可能です。 |
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将来、転売できる可能性は？ |
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| 現在の不動産投資は、高利回りの賃料収入を前提としており、「売却価格」＋「賃料収入」を総合して考える投資商品になっています。その点で、売却益を見込んで投資が行われていたバブル期とは状況が違っています。早期での売却を安易に考えるのは避けるべきです。ただし、都の新規供給に対する諸規制や、慢性的な駅近物件の不足などから、都区部のマンションで適正価格であれば転売も十分に期待できます。 |
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どんな物件なら値上がりを見込めるの？ |
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| 値上がりを見込める物件は、「ブランド力のある街に立地している」「利便性が良い」「建物のグレードが高い」「管理が行き届いている」などの要素があります。都市と地方の物件を比較した場合では、最近は様々な世代に都心回帰の傾向があるため、投資対象としては都市にある物件のほうがリスクが小さいと言えます。 |
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借入はどこからしたらいいの？ |
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| マンション経営では、最初に頭金を支払い、残りはローンを組んで家賃収入を返済に充てるのが一般的です。住宅ローンは都市銀行・大手ノンバンクから借入れます。低利のうえ物件条件によっては、評価額の80〜90％まで融資を受けられます。固定金利、変動金利は選択できます。 |
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地震や火災などの災害対策は？ |
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| 昭和55年に施行された建築基準法をクリアしているRC造のマンションであれば、地震による心配は必要ありませんが、最近は地震保険が充実しているので、万一に備えて加入をお勧めします。 |
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取引業者が倒産したら？ |
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| これまでの裁判事例を見てみると、仮に取引業者が倒産した場合、購入者に不利な判例が出たことはありません。また、管理会社が倒産した場合も、別の業者に変更すれば問題はありません。 |
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ローンを組んで購入したマンションの金利が上がったら？ |
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| 変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇したときには返済負担が増える可能性があります。 |
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| となりますが、バブル時のような大幅な売却益までは見込めないまでも物価の上昇に伴いある程度の利益を確保して手放すのが一般的です。投資用マンションは自宅と違い必ず維持していかなくてはいけないものではありませんから、時代背景、生活状況支払い状況に応じて売却を検討される事をお勧めします。また、金融機関によっては5年間支払い金額が固定され見直し後の支払い額も1.25倍が上限という商品もございます。事前に担当営業マンに相談される事をお勧めします。 |
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どんなデメリットがあるの？ |
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すべての人が買いたいだけ買えるわけではありません。ローンを組んで月々1万円負担だから、10件で月々10万円まで！というわけにはいきません。 |
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短期間（1〜5年）ではメリットは出にくい。
株のようなハイリスク、ハイリターン商品ではない為、基本的に家賃収入を得て利益を出すためには、ある程度長期的な安定収入として見なければなりません。
仮に転売などによって短期で利益が出たとしても、利益に対して39%と非常に高い税率となります。 |
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換金にはある程度の時間が必要。転売しようと決意された際に、すぐ売ろうと思っても希望価格になるとは限りません。やはり相場の売値で適正な価格でと考えれば、1〜3ヶ月の時間は見たほうがいいです。 |
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